ACHETER UNE NOUVELLE CONSTRUCTION À IBIZA
Notre guide intelligent pour les acheteurs et les investisseurs.
CONSEIL : nous vous conseillons de lire cet article avant d acheter une nouvelle construction ou une propriété sur plan à Ibiza.
L achat sur plan signifie que vous obtenez une maison toute neuve, selon vos propres spécifications, et que vous payez la propriété par étapes. Il est important pour nous que vous compreniez les protections, les limites et les risques de ce processus. Vos droits en tant qu acheteur d un logement hors plan ou d un logement neuf en Espagne sont clairement définis par la loi. Vous pouvez être conseillé par un avocat spécialisé afin de garantir la protection de vos droits et de votre investissement. Que se passe-t-il si, à l achèvement du projet, votre propriété sur plan ne correspond pas à ce que vous attendiez ou à ce qui vous avait été promis ? Comment obtenir réparation ? En Espagne, vous pouvez demander une indemnisation pour les retards de livraison, les réparations de construction, les réparations que vous effectuez vous-même sur le bien, le stress et les frais de justice. Dans cet article, nous vous expliquons comment vous informer et vous organiser.
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Étape 1 Dépôt de réservation - Signature d un document de réservation. Le dépôt de garantie, ou acompte, est généralement une petite somme (entre 5 000 et 50 000 euros) qui est détenue par l avocat du vendeur ou l agence immobilière et qui sert à garantir l achat et à retirer le bien du marché. Il garantit également le blocage du prix d achat. Le document de réservation précise le prix, les délais, les frais et les dépenses, et qui est responsable de chacun d entre eux. Il est important de souligner que si l acheteur décide de ne pas procéder à l achat, il ne récupérera pas le dépôt, sauf en cas d accord écrit exprès, par exemple si l acheteur n obtient pas le financement nécessaire ou si des problèmes d ordre juridique ou urbanistique se posent et déconseillent l achat. Le dépôt est normalement payé en espèces, par carte de crédit ou par virement bancaire.
Étape 2 Signature du contrat de vente privée - Acomptes La signature d un contrat de vente privée implique généralement le versement d acomptes compris entre 20 % et 40 % s il s agit d une nouvelle construction ou d une acquisition sur plan auprès d un promoteur immobilier.
Il n existe pas de pourcentage maximum légal pour les acomptes. L important est que les compagnies d assurance ou les banques garantissent généralement un maximum de 30 à 40 %.
Les modalités de paiement constituent une obligation qui doit être conforme à la législation espagnole en vigueur : des paiements partiels sont généralement effectués entre la signature du contrat et la signature de l acte définitif. Ces paiements coïncident avec certaines phases des travaux de construction (fondations, structure, toit, carrelage, etc.).
Un certificat officiel d architecte ou d ingénieur attestera que les travaux ont atteint chaque phase. En Espagne, les promoteurs immobiliers et les constructeurs qui reçoivent des acomptes pour un bien en construction sont tenus par la loi de posséder une garantie pour les montants reçus, jusqu à ce que le bien soit achevé, au moyen d une caution d assurance émise par des compagnies d assurance dûment autorisées à opérer en Espagne, ou au moyen d une garantie bancaire émise par une banque ou une entité financière dûment autorisée. De cette manière, si les travaux de construction ne sont pas achevés, les acquéreurs récupèrent la totalité de l argent qu ils ont investi, plus les intérêts légaux.
Tous les acomptes doivent être reçus au moyen d un système bancaire traçable (pas de dépôts en espèces) et ces montants doivent être déposés sur un compte bancaire de construction distinct de tous les autres fonds appartenant au promoteur. Les acomptes ne peuvent être utilisés que pour la construction du bien immobilier acheté. Pour ouvrir ce compte bancaire, la banque demandera la garantie mentionnée ci-dessus. Il peut être pratique qu un avocat se charge de la représentation légale de l acheteur résidant à l étranger, et que cet avocat gère ces paiements au nom de l acheteur.
Une fois le projet achevé, l avocat de l acheteur devra fournir au notaire un certificat bancaire attestant que tous les fonds investis ont été versés sur le compte bancaire du promoteur, ainsi qu une copie de tous les paiements effectués (virements, chèques, traites, etc.). L origine de ces fonds doit également être vérifiée par la banque qui les a reçus, par l avocat et enfin par le notaire, comme l exige la législation actuelle en matière de lutte contre le blanchiment d argent. Il peut être pratique pour l acheteur de transférer les fonds sur le compte client de son avocat. L avocat préparera les chèques et les traites nécessaires à l achèvement de l opération et conservera les montants dus pour couvrir d éventuelles dettes ou des montants impayés sur le bien immobilier. L avocat demandera à la banque de l acheteur les certificats requis concernant la source étrangère de ces fonds et l arrivée de ceux-ci en Espagne par le biais du système bancaire.
Étape 3 Signature de l acte d achat - Transfert de propriété
Le processus d achat se termine lorsque l acte public d achat est signé par l acheteur et le promoteur devant le notaire. Avant la signature, l avocat enverra au notaire le procès-verbal de préparation de l acte. Le notaire demandera des informations actualisées sur le bien immobilier, afin de vérifier qu il n y a pas de charges de dernière minute ou d inscriptions de forclusion.
Au moment de la signature, l acheteur (ou sa banque en cas d hypothèque) remet le reste du prix convenu au promoteur. À son tour, le promoteur accorde à l acheteur le titre de propriété.
Si le promoteur est un non-résident, l acheteur a l obligation de retenir 3 % du prix convenu et de les verser directement au bureau des impôts au titre de l impôt sur les plus-values potentielles du promoteur. L acheteur est responsable du dépôt de ce montant. Il est donc très important de s assurer que cette procédure est correctement effectuée, faute de quoi les conséquences seront supportées par l acheteur.
Lors de l achat d un bien immobilier neuf à un promoteur, l avocat de l acheteur recommandera à son client de ne pas signer le titre de propriété tant que - le promoteur n a pas obtenu la Licencia de primera ocupación (licence de première occupation) auprès de la mairie - l acheteur n a pas accédé au bien avec le promoteur - l acheteur a convenu avec le promoteur de la liste des défauts - l acheteur a convenu par écrit avec le promoteur des mesures de remédiation pour résoudre tous les points de défaut et d un délai raisonnable.
Toutefois, s il existe des signes indiquant que le promoteur pourrait se trouver dans une situation financière grave, il peut être conseillé de signer les titres de propriété avant que la Licencia de primera ocupación ne soit délivrée ou que la liste des défauts ne soit approuvée, compte tenu du risque qui pourrait exister pour l investissement. Ceci compte tenu des garanties prévues par la loi et de la possibilité de les exécuter à ce moment-là.
Immédiatement après la signature de l acte, le notaire envoie une copie électronique du titre de propriété au Registre de la propriété, de sorte que le Registre dispose immédiatement d un enregistrement des nouveaux propriétaires.
Note sur l investissement Achat pour revente Lorsqu un acheteur signe un contrat avec un promoteur, il s engage à mener à bien l opération, c est-à-dire à payer l intégralité du prix une fois le bien immobilier achevé. Le transfert de ces droits à un tiers avant l achèvement est légal et peut être autorisé par le promoteur. Lorsqu un acheteur achète un bien immobilier sur plan à des fins d investissement, avec l intention de le revendre, il doit préparer les ressources économiques nécessaires à l achèvement complet du bien, même si l acheteur a l intention de vendre avant l achèvement du bien. Il convient également de mentionner que la transaction de revente est soumise à l impôt.
Retards de livraison
Tout ce qui concerne votre bâtiment doit être défini par écrit dès le départ. Par exemple : le mémoire des qualités, la copie du permis de construire, la date de livraison convenue, les pénalités en cas de retard, etc... Dans certains cas, l acheteur peut modifier l agencement du futur bien et y apporter des améliorations. Ceux-ci doivent faire l objet d un accord sur la qualité, les délais et les coûts.
Il peut également y avoir un retard de livraison qui n est pas imputable au constructeur. Par exemple, si la mairie tarde à délivrer le premier permis d occupation. Dans ce cas, le constructeur peut être exonéré pour dédommager l acheteur.
CONSEIL - Outre les défauts de finition, les retards de livraison sont historiquement à l origine de la majorité des plaintes concernant les constructions neuves. C est pourquoi il faut veiller à ce que ces deux points soient bien expliqués, couverts et compris.
CONSEIL - Vous devez également savoir quels sont les délais pour exposer les défauts de construction, qui les réparera et dans quels délais.
Acheter à un promoteur après l achèvement de la construction. L achat d un bien immobilier étant une relation entre un consommateur et un vendeur, les règles de protection des utilisateurs s appliquent, telles que la loi espagnole sur la protection des consommateurs et les réglementations régionales en vigueur dans chaque région.
En outre, la loi sur la construction prévoit une garantie d un an sur les finitions, de trois ans sur les installations et de dix ans sur les vices cachés ou les vices qui affectent la stabilité et la sécurité de l immeuble, c est-à-dire qui présentent des défauts de travail importants dans la structure. CONSEIL - Notez que ces garanties commencent à compter de la date du certificat d achèvement des travaux (Final de Obras). Ainsi, si une maison neuve est vendue un ou deux ans après son achèvement, la garantie légale sur les finitions peut déjà avoir expiré... Notre conseil est donc de demander au constructeur une copie du document Final de Obras afin de déterminer si vous bénéficiez toujours de cette garantie importante.
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A retenir
Vos droits et obligations en tant qu acheteur d un logement hors plan ou d un logement neuf en Espagne sont clairement définis par la loi. Vous devriez maintenant être prêt à acheter en toute confiance une propriété neuve ou hors plan à Ibiza.
N hésitez pas à nous contacter. Nous serons heureux de répondre à vos questions.
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