COMPRAR UNA VIVIENDA DE OBRA NUEVA EN IBIZA
Nuestra guía inteligente para compradores e inversores.
CONSEJO: le sugerimos que lea este artículo antes de comprar una vivienda de obra nueva o sobre plano en Ibiza.
Comprar sobre plano significa que obtendrá una vivienda a estrenar, con sus propias especificaciones individuales, y que pagará la propiedad por etapas. Para nosotros es importante que entienda las protecciones, limitaciones y riesgos de este proceso. Sus derechos como comprador de vivienda sobre plano y de obra nueva en España están claramente definidos por la ley. Un abogado especializado puede asesorarle para garantizar la protección de sus derechos y de su inversión. ¿Y qué ocurre si, una vez terminada, su vivienda sobre plano no es lo que esperaba o le prometieron? ¿Cómo puede obtener una compensación? En España, puede reclamar una indemnización por: retrasos en la entrega, reparaciones de construcción, reparaciones que usted mismo realice en la vivienda, estrés y honorarios de abogados. En este artículo le explicamos cómo informarse y organizarse.
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Paso 1 Depósito de reserva - Firma de un documento de reserva. El depósito, o señal, suele ser una pequeña cantidad (entre 5.000 y 50.000 euros) que queda en manos del abogado del vendedor o de la Agencia Inmobiliaria, y que sirve para garantizar la compra y retirar la propiedad del mercado. Garantiza también la congelación del precio de compra. Establece en el documento de reserva precio, plazos, honorarios y gastos, y quién es responsable de cada uno de ellos. Es importante destacar que, en caso de que el comprador decida no seguir adelante con la compra, no recuperará las arras, salvo acuerdo expreso y por escrito en contrario, como cuando el comprador no obtenga la financiación necesaria o surjan problemas de índole jurídica o urbanística que desaconsejen la compra. Las arras se pagan normalmente en efectivo, con tarjeta de crédito o por transferencia bancaria.
Paso 2 Firma del contrato privado de compraventa - Pagos a cuenta La firma de un contrato privado de compraventa suele conllevar pagos a cuenta de entre el 20% y el 40% si la vivienda es de nueva construcción o adquirida sobre plano a un promotor inmobiliario.
No existe un porcentaje máximo legal para los pagos iniciales. La cuestión es que las compañías de seguros o los bancos suelen garantizar un máximo del 30 al 40%.
Las condiciones de pago son una obligación que debe ajustarse a la legislación española vigente: suelen realizarse pagos parciales entre la firma del contrato y la firma de la escritura definitiva. Estos pagos coinciden con determinadas fases de la obra (cimentación, estructura, cubierta, alicatado, etc.).
Un certificado oficial de arquitecto o ingeniero indicará que las obras han llegado a cada fase. En España, los promotores y constructores que reciben cantidades a cuenta por una vivienda en construcción están obligados por ley a constituir una Garantía por las cantidades recibidas, hasta que la vivienda esté terminada, mediante una fianza de seguro emitida por entidades aseguradoras debidamente autorizadas para operar en España, o mediante un aval bancario emitido por un banco o entidad financiera debidamente autorizada. De esta forma, en caso de que no se terminen las obras, los compradores recuperarán todo el dinero que han invertido, más los intereses legales.
Todos los pagos a cuenta deben recibirse mediante un sistema bancario trazable (no depósitos en efectivo) y esas cantidades deben depositarse en una cuenta bancaria de construcción separada de cualquier otro fondo que pertenezca al promotor. Los anticipos sólo pueden utilizarse para la construcción de la vivienda adquirida. Para abrir esta cuenta bancaria, el banco solicitará la Garantía mencionada anteriormente. Puede ser conveniente que un abogado obtenga la representación legal del comprador que vive en el extranjero, y este abogado gestione esos pagos en nombre del comprador.
A la finalización, el abogado del comprador tendrá que entregar al Notario un certificado bancario que demuestre que todos los fondos invertidos llegaron a la cuenta bancaria del promotor, pero también una copia de todos y cada uno de los pagos realizados (transferencias, cheques, giros, etc). El origen de estos fondos también debe ser aclarado por el banco que los recibió, por el abogado y finalmente por el Notario, ya que así lo exige la legislación vigente contra el blanqueo de capitales. Puede ser conveniente para el comprador transferir los fondos a la cuenta de clientes de su abogado. El abogado preparará los cheques y giros necesarios para la finalización, retendrá las cantidades debidas para cubrir posibles deudas o cantidades pendientes sobre la propiedad. El abogado solicitará al banco del comprador los certificados necesarios respecto a la procedencia extranjera de dichos fondos, y que éstos llegaron a España a través del sistema bancario.
Paso 3 Firma de la escritura de compraventa - Transmisión de la posesión
El proceso de compra finaliza cuando el comprador y el promotor firman la escritura pública de compraventa ante el Notario. Antes de la firma, el abogado enviará al Notario las actas para la preparación de la escritura. El notario solicitará información registral actualizada sobre la vivienda, para comprobar que no existen cargas de última hora ni anotaciones de ejecución hipotecaria.
En el momento de la firma, el comprador (o su banco en caso de hipoteca) entrega el resto del precio acordado al promotor. A su vez, el promotor otorga al comprador el título de propiedad.
Si el promotor no es residente, el comprador tiene la obligación de retener el 3% del precio acordado y pagarlo directamente a la Agencia Tributaria a cuenta del posible impuesto sobre plusvalías del promotor. El comprador es responsable de depositar esta cantidad. Por ello, es muy importante asegurarse de que este trámite se realiza correctamente, ya que, de lo contrario, las consecuencias correrán a cargo del comprador.
Cuando se compra una vivienda a estrenar a un promotor, el abogado del comprador recomendará que su cliente no firme la escritura hasta - que el promotor haya obtenido la Licencia de primera ocupación (del Ayuntamiento - que el comprador haya accedido a la vivienda con promotor - que el comprador haya acordado con el promotor la lista de defectos - que el comprador haya acordado con el promotor por escrito las medidas correctoras para solucionar todos los puntos defectuosos y un plazo razonable.
Sin embargo, si hay indicios de que el promotor puede encontrarse en una situación financiera grave, puede ser aconsejable firmar las escrituras de la propiedad antes de que se expida la Licencia de primera ocupación, o de que se acuerde la lista de defectos, dado el riesgo que puede existir para la inversión. Ello teniendo en cuenta las garantías que ofrece la ley y la posibilidad de ejecutarlas en ese momento.
Inmediatamente después de la firma de la escritura, el notario envía una copia electrónica de la misma al Registro de la Propiedad, para que éste tenga constancia inmediata de los nuevos propietarios.
Nota sobre la inversión Compra para reventa Cuando un comprador firma un contrato con un promotor, se está comprometiendo a completar el trato: a pagar la totalidad del precio una vez que la propiedad esté terminada. Transferir estos derechos a un tercero antes de la finalización es legal y puede estar permitido por el promotor. Cuando un comprador adquiere una propiedad sobre plano con fines de inversión, con intención de revenderla, debe preparar los recursos económicos necesarios para completar la propiedad, incluso si el comprador tiene intención de venderla antes de que esté terminada. También hay que mencionar que la transacción de reventa está sujeta a impuestos.
Retrasos en la entrega
Todo lo relacionado con su inmueble debe estar definido por escrito desde el principio. Por ejemplo: la Memoria de Calidades, copia de la licencia de obras, fecha de entrega acordada, penalizaciones en caso de retrasos, etc. En algunos casos, el comprador puede modificar la distribución de la futura vivienda y realizar mejoras. Estas tienen que ser pactadas en calidad, plazo y costes.
También puede haber un retraso en la entrega no imputable al constructor. Por ejemplo, en el caso de que el Ayuntamiento se retrase en conceder la licencia de primera ocupación. En tal caso, el constructor puede ser exonerado de indemnizar al comprador.
CONSEJO - Junto con los defectos en los acabados, los retrasos en las entregas dominan históricamente la mayoría de las reclamaciones de Obra Nueva. Por esta razón, asegúrese de que estos dos puntos estén bien explicados, cubiertos y comprendidos.
CONSEJO - Además, debe saber cuáles son los plazos para exponer los defectos de construcción, quién los reparará y en qué plazos.
Comprar a un promotor tras la finalización de la obra Dado que la compra de una vivienda es una relación entre consumidor y vendedor, se aplicarán las normas de protección al usuario, como la Ley de Defensa de los Consumidores española y la normativa autonómica vigente en cada región.
Además, según la Ley de Ordenación de la Edificación, existe un año de garantía sobre los acabados, tres años en relación con las instalaciones y 10 años por vicios ocultos o defectos que afecten a la estabilidad y seguridad del edificio, es decir, que presenten defectos de obra importantes en la estructura. CONSEJO - Tenga en cuenta que estas garantías empiezan a contar a partir de la fecha del Certificado Final de Obras. Así que en el caso de que una vivienda nueva se venda uno o dos años después de haber sido terminada, la garantía legal sobre los acabados podría haber caducado ya... Así que nuestro consejo es que pida al constructor una copia del documento Final de Obras para valorar si todavía disfruta de esta importante garantía.
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Puntos clave
Sus derechos y obligaciones como comprador de una vivienda sobre plano o de obra nueva en España están claramente definidos por la ley. Ahora debería estar preparado para comprar con confianza una vivienda de obra nueva o sobre plano en Ibiza.
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