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Comment acheter un bien immobilier à Ibiza ?
Acheter un bien immobilier est un acte audacieux, le faire dans un pays étranger peut être effrayant. Voici quelques conseils pour vous aider à prendre cette décision importante. Chaque jour, nos clients nous posent ces questions : Comment acheter une propriété à Ibiza ?, Combien cela va-t-il coûter ? et Combien de temps cela va-t-il prendre ?.
Dans cet article, nous allons faire le tour de la question. Nous vous expliquerons le processus, comment vous assurer de ce que vous achetez et les aspects juridiques avant de signer le titre de propriété, les taxes et les coûts liés à l achat. Nous couvrons également les coûts d entretien annuels et les taxes une fois la propriété achetée. Nous vous fournirons des suggestions pratiques si vous êtes novice en matière d achat immobilier, si vous êtes novice à Ibiza ou les deux. Cependant, comme chaque cas est différent, nous vous conseillons vivement de contacter un avocat local et indépendant qui pourra vous aider tout au long du processus et qui veillera à ce que votre argent et vos droits soient pleinement protégés.
Étape 1 - Évaluez votre budget : Qu est-ce qui est possible pour moi ? Pour pouvoir choisir un bien immobilier, vous devez évaluer votre budget. Vous pouvez acheter votre bien immobilier avec les fonds dont vous disposez ou avec l aide de fonds extérieurs : généralement un prêt immobilier accordé par une banque. Ensuite, pour obtenir le prix de vente des biens immobiliers, vous devez déduire de votre budget une somme destinée à réparer les petites choses, soit au moins 5 000 euros pour un appartement ou 10 000 euros pour une villa.
Lancer de nouveaux projets de design pour améliorer ou personnaliser la propriété est une autre histoire, check the article about renovation in Ibiza.. Vous allez peut-être déménager une partie ou la totalité de vos biens dans votre nouvelle propriété à Ibiza. Dans ce cas, vous déduirez également ces coûts de votre budget d achat. Enfin, il y a les frais de procédure dont nous parlons dans cet article, disons pour l instant 11 % du prix d achat. Armé de votre budget, vous êtes prêt à commencer le voyage !
Étape 2 - Sélectionnez votre bien Pour la plupart des acheteurs, c est la partie la plus agréable. Nous vous suggérons de visiter en personne au moins 3 propriétés. Considérez qu il y a des propriétés plus adaptées si vous voulez vivre à Ibiza toute l année, ou passer l été ici, ou les hivers, ou si vous voulez louer la propriété en été pour des séjours touristiques de courte durée. Une fois que vous avez votre préférence, vous devriez vous rendre une deuxième fois sur place à une heure différente de la journée pour expérimenter les différentes expositions au soleil.
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Étape 3 Vérifications Une fois que votre intérêt pour un bien immobilier est confirmé, vous devez choisir un avocat local connaissant bien le droit immobilier espagnol et l engager. Demandez à votre agent immobilier les documents administratifs relatifs au bien :
- un extrait récent du registre national des propriétés (nota simple)
- un extrait récent du cadastre - l autorisation d habiter le bien (cedula de habitabilidad)
- le contrat notarié de l ancienne vente du bien (escritura)
- une copie de la dernière taxe foncière payée - copie des factures d électricité et d eau
- En fonction des exigences du vendeur, votre agent immobilier peut vous demander d émettre une lettre d intention (LOI) pour lui permettre de remettre une copie des documents. Cette lettre d intention peut prendre la forme d un simple courriel mentionnant : le nom du bien, l agent qui vous a présenté le bien et votre intérêt pour l achat du bien dans un avenir proche. Dans tous les cas, une fois que vous aurez obtenu les documents, vous les remettrez à votre avocat qui les vérifiera en détail et certifiera leur validité. Vous pouvez également demander à votre avocat de contacter l avocat du vendeur pour lui demander les documents légaux du bien. Votre avocat vérifiera : - que le bien est conforme au droit de l urbanisme, ainsi que les extensions ou modifications construites après le permis de construire initial.
- les titres de propriété du vendeur pour confirmer, entre autres, la propriété, les charges et l exactitude de la description du bien.
- les dettes, charges et privilèges enregistrés au registre foncier, ainsi que la situation du bien au regard de l impôt foncier et des taxes communautaires, et toute autre dépense courante. - la présentation par le vendeur de la dernière quittance en date de la taxe d habitation (IBI).
Étape 4 - Faites votre offre Une fois que votre avocat a confirmé la régularité du bien choisi, vous pouvez faire une offre sur le prix demandé, sous réserve de la conclusion d un contrat. Croisez les doigts pour que le vendeur accepte votre offre !
Étape 5 - Demander un numéro NIE Maintenant que votre offre a été acceptée par le vendeur, si vous n êtes pas résident en Espagne, vous devez demander un numéro NIE espagnol (numéro d identification pour les étrangers). Ce numéro est obligatoire lors de l achat d un bien immobilier afin d être enregistré en tant que propriétaire dans le registre foncier. Vous devrez demander et obtenir le numéro NIE personnellement au commissariat de police, à moins que vous ne donniez une procuration à quelqu un pour agir en votre nom, comme votre avocat ou un cabinet comptable (gestoria). Notez que le numéro NIE ne signifie pas que vous vivez à Ibiza et qu il ne s agit pas d un numéro de sécurité sociale permettant d obtenir des prestations.
Étape 6 - Établissement d un contrat privé Il est maintenant temps de déterminer les modalités de paiement. Votre avocat établira un contrat privé qui sera signé avec le vendeur. À ce moment-là, vous, l acheteur, devrez verser un acompte. Le montant versé lors de la signature d un contrat d achat privé s élève normalement à 10 % du prix de vente.
En Espagne, le prix d achat est normalement payé directement au vendeur sous forme de traite bancaire à partir de votre compte bancaire espagnol. Pour le dépôt, il est possible d utiliser le compte séquestre d une banque ou les comptes des avocats ou des notaires.
Il existe plusieurs types de contrats privés possibles :
- le contrat d option d achat, dans lequel le vendeur est obligé de vendre et l acheteur peut acheter mais n est pas obligé de le faire, bien qu il perde l acompte qu il a versé - le contrat d achat privé, qui lie les deux parties. Le vendeur peut obliger l acheteur à conclure l achat
- un contrat de dépôt Arras Penitenciales, qui prévoit que si l acheteur se retire, il perd le dépôt, et que si le vendeur se retire, il doit rembourser à l acheteur le double du dépôt versé. Il est important que ce contrat privé comprenne toutes les dispositions nécessaires pour préserver vos droits en tant qu acheteur. Le contrat prévoit normalement un délai d un à trois mois pour l achèvement et la signature de l acte public chez un notaire, où le solde de l achat est payé et où la possession vacante de la propriété non grevée est accordée. Les fonds destinés au paiement des taxes et des dépenses liées à l achat sont normalement envoyés sur le compte de l avocat de l acheteur, qui se chargera de ces paiements après la conclusion de l achat. Après accord entre vous et votre avocat, votre proposition de contrat est envoyée à l avocat du vendeur pour examen. Le vendeur peut demander certaines modifications, qui seront traitées par votre avocat. Enfin, une fois que le vendeur a donné son accord, le contrat est conclu !
Étape 7 - Ouverture d un compte en Espagne En tant qu acheteur, vous devez ouvrir un compte bancaire en Espagne, où vous enverrez les fonds nécessaires à l achat. Notez que, conformément à la procédure européenne de lutte contre le blanchiment d argent, votre banque, votre avocat et le notaire ont tous l obligation légale de vérifier l origine des fonds destinés à l achat d un bien immobilier. Ce processus est également connu sous le nom de KYC (know your customer).
Étape 8 - Enfin : rendez-vous chez le notaire pour la vente !
1. Frais de changement de propriétaire
Après la signature et le paiement chez le notaire, votre avocat se chargera de faire enregistrer le changement de propriétaire. Afin d'obtenir l'enregistrement de l'acte d'achat public, tous les formulaires fiscaux nécessaires doivent être remplis et payés à l'administration fiscale espagnole. Voici un aperçu des implications fiscales et des coûts :
Si la TVA s'applique, la taxe de transfert ITP ne s'applique pas.
TVA - Taxe sur la valeur ajoutée Pour toute nouvelle construction, en tant que première occupation, il y a une TVA de 10 %. Pour les propriétés de seconde main, il n'y a pas de TVA supplémentaire car elle a déjà été facturée une fois lors de la première occupation.
Dans le cas de l'achat d'un terrain, la taxe à payer est de 21 %, sauf exceptions.
Il convient de noter que le bureau des impôts peut évaluer un bien immobilier si le prix de vente est considéré comme inférieur à la valeur fiscale.
ITP - Taxe sur les transferts de propriété
À Ibiza, l'impôt sur les mutations immobilières (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) est un barème progressif allant de 8 % à 13 %, en fonction du prix de vente (selon le contrat de vente). Notez que ces pourcentages ont changé le 1er janvier 2023 :
De 0 à 400.000 8
De 400.001 à 600.000 9
De 600.001 à 1.000.000 10 %.
De 1.000.001 à 2.000.000 12 %.
A partir de 2.000.001 13%
Il y a un taux d'imposition différent pour les places de parking (qualifiées urbanistiquement dans le Registre de la Propriété comme un tel parking)
De 0 à 30.000 8
A partir de 30.001 9%.
2. Frais de notaire et de cadastre
Ces frais devraient se situer approximativement entre 2 000 et 6 000 euros au total. Ce montant dépend de la valeur de l'achat, du nombre de pages et de la complexité de l'acte notarié.
3. Impôt sur les plus-values CGT ou "Plusvalía Municipal".
Il s'agit d'un impôt local payé par le vendeur sur la base de l'augmentation de la valeur de la propriété. Si le vendeur ne réside pas en Espagne, il est conseillé à l'acheteur de le retenir sur le prix d'achat et de le verser au bureau des impôts pour le compte du vendeur. NOUVELLES : le 26 octobre 2021, la Cour constitutionnelle d'Espagne a annulé certains articles de la loi sur les impôts locaux. Plus précisément, elle a qualifié d'inconstitutionnels les articles relatifs au mode de calcul de cet impôt. Il existe désormais deux méthodes de calcul de l'impôt et le vendeur peut choisir le système de calcul le plus avantageux pour lui sur le plan financier :
- Mécanisme objectif : le calcul est la différence entre la valeur cadastrale du bien l'année de l'acquisition et sa valeur l'année de la vente.
- Mécanisme réel : le calcul est la différence entre le montant de l'achat et le montant de la vente. Combien ? Les coefficients d'imposition sont fixés individuellement par chaque municipalité et varient en fonction du nombre d'années écoulées entre l'achat et la vente. Cependant, bien que chaque conseil municipal soit libre de les établir, ils ne peuvent pas dépasser les limites fixées par le Trésor public.
4. Retenue à la source du vendeur
Si le vendeur n'est pas résident en Espagne, l'acheteur doit retenir 3 % du prix d'achat et les verser au bureau des impôts dans les 30 jours, au titre de l'impôt sur les plus-values du vendeur. Si le vendeur n'a pas réalisé de gain, ou un gain inférieur au montant retenu, il réclamera le remboursement au bureau des impôts.
Étape 9 - Frais d entretien annuels et impôts La dernière étape consistera à changer les contrats de services et de fournitures de la propriété à votre nom, ainsi que l impôt foncier, en établissant des prélèvements automatiques de tous les paiements sur votre compte bancaire espagnol. Les frais d entretien annuels et les taxes une fois la propriété achetée : Impôt sur le revenu en tant que non-résident En tant que non-résident en Espagne, vous devrez payer l impôt sur le revenu en tant que non-résident en Espagne. Il s agit d un impôt sur le revenu présumé, payé annuellement avant la fin de chaque année, à condition que le bien n ait pas été loué. L impôt est calculé sur le nombre de jours pendant lesquels le bien a été détenu au cours de l année écoulée. La taxe équivaut à 1,1 % de la valeur cadastrale. Si la propriété a été louée, le taux d imposition pour les non-résidents est de 19 % pour les résidents des pays de l UE/EEE et de 24 % pour les résidents d autres pays. Cet impôt doit être payé après chaque trimestre, avant le 20 du trimestre suivant (20 janvier, 20 avril, 20 juillet et 20 octobre). Impôt sur la fortune L impôt sur la fortune est calculé sur le prix d achat (si ce montant est supérieur à la valeur estimée par la mairie, ce qui est le cas dans 99 % des cas). Si vous avez contracté une hypothèque, l impôt est basé sur la valeur nette du bien en Espagne : prix d achat après déduction de l hypothèque. Les premiers 700 000 € sont exonérés de la taxe.
À partir de là, il existe un barème progressif commençant à 0,2 % et allant jusqu à 2,5 %, comme suit : Jusqu à 700.000 € sans taxe (0%) de 700.000 € à 867.129 € la taxe est de 0,2 % sur la partie supérieure à 700.000 € de 867.129 € à 1.034.252 € la taxe est de 0,3 % sur la partie supérieure à 700.000 € de 1.034.252 € à 1.368.499 € la taxe est de 0,5 % sur la partie supérieure à 700.000 € de 1.368499 € à 2.036.999 € la taxe est de 0,9 % sur la partie supérieure à 700. 000 € de 2.036.999 € à 3.373.999 € la taxe est de 1,3% sur la partie supérieure à 700.000 € de 3.373.999 € à 6.047.998 € la taxe est de 1,7% sur la partie supérieure à 700.000 € de 6.047.998 € à 11.395.996 € la taxe est de 2,1% sur la partie supérieure à 700.000 € à partir de 11.395.996 € la taxe est de 2,5% sur la partie supérieure à 700.000 € Impôts fonciers
- IBI La taxe communale IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) dépend de la valeur cadastrale de votre propriété. Elle est payée en une seule fois en septembre. Le taux d imposition est fixé par chaque conseil municipal (ajuntamiento). Le taux est le même pour toutes les propriétés au sein d une municipalité. Pour une propriété d une valeur de deux millions d euros, il faut s attendre à une taxe d environ 1 500 euros par an. Taxe d enlèvement des ordures Enfin, il existe une taxe d enlèvement des ordures ménagères de la municipalité. Il s agit d une taxe moins importante, payée une fois par an, d environ 200 € à 300 € par villa et moins pour un appartement.
Assurance habitation Les propriétaires espagnols sont légalement tenus de souscrire une assurance habitation couvrant la valeur de leur bien. L assurance-vie n est pas obligatoire, mais de nombreux prêteurs exigent des emprunteurs qu ils souscrivent une police d assurance-vie d un montant suffisant pour rembourser le solde du prêt hypothécaire. Vous pouvez également envisager de souscrire une assurance hypothécaire, qui vous protégera si vous n êtes pas en mesure d effectuer vos paiements hypothécaires. Le fait de disposer d une police d assurance vie active et d une police d assurance hypothécaire avant de demander un prêt hypothécaire peut vous permettre d obtenir de meilleurs taux d intérêt.
Les principaux enseignements sont les suivants :
- Une documentation juridique appropriée est la clé d un achat immobilier réussi à Ibiza.
- il y a des taxes obligatoires pour acheter et conserver une propriété à Ibiza. Vous devriez maintenant être prêt à acheter une propriété à Ibiza en toute confiance. Nous souhaitons à tous les acheteurs un processus sans heurts et, par la suite, beaucoup de bonheur à profiter d Ibiza dans leur nouvelle propriété !
N hésitez pas à nous contacter pour toute question, nous serons heureux de vous aider.
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