Hoe koop ik onroerend goed op Ibiza? Een onroerend goed kopen is een gedurfde stap, om dit in een vreemd land te doen kan beangstigend zijn. Hier wat hulp bij deze belangrijke beslissing. Elke dag krijgen we deze vragen van onze klanten: "Hoe koop ik dat huis op Ibiza?", "Hoeveel gaat dit proces kosten?" en "Hoe lang duurt het?". In dit artikel geven we een allesomvattend overzicht van de vraag. We leggen het proces uit, hoe je zeker weet wat je koopt en de juridische aspecten voor het tekenen van de eigendomsakte, belastingen en kosten die bij de aankoop komen kijken. We behandelen ook de jaarlijkse onderhoudskosten en belastingen als het huis eenmaal is gekocht.
We geven praktische suggesties als je voor het eerst een huis koopt, nieuw bent op Ibiza of beide. Maar omdat elk geval anders is, raden we je sterk aan om contact op te nemen met een lokale en onafhankelijke advocaat die je tijdens het hele proces kan bijstaan en die ervoor zorgt dat je geld en je rechten volledig worden beschermd.
Stap 1 - Beoordeel uw budget: Wat is mogelijk voor mij? Om een woning te kunnen kiezen, moet je je budget inschatten. Je kunt je huis kopen met geld dat je zelf hebt of met de hulp van externe fondsen: meestal een vastgoedhypotheek van een bank. Om de vraagprijs van het onroerend goed te krijgen, moet je van je budget een bedrag aftrekken om kleine dingen te repareren, bijvoorbeeld ten minste 5.000€ voor een appartement of 10.000€ voor een villa. Het starten van nieuwe ontwerpprojecten om de woning te verbeteren of te personaliseren is een ander verhaal, je kunt het artikel over renovatie op Ibiza bekijken.
Misschien verhuis je enkele of al je bezittingen naar je nieuwe woning op Ibiza. In dat geval trek je deze kosten ook af van je aankoopbudget. Tot slot zijn er nog de proceskosten die we in dit artikel bespreken, laten we zeggen 11% van de aankoopprijs. Gewapend met je resulterende budget ben je klaar om aan de reis te beginnen!
Stap 2 - Selecteer je woning
Voor de meeste kopers is dit het leukste gedeelte. We raden je aan om ten minste 3 huizen persoonlijk te bezoeken. Bedenk dat er woningen zijn die beter geschikt zijn als je het hele jaar op Ibiza wilt wonen, of de zomer hier wilt doorbrengen, of de winter, of als je de woning in de zomer wilt verhuren aan toeristen voor een kort verblijf. Als je eenmaal een favoriet hebt, moet je een tweede keer ter plaatse gaan op een ander moment van de dag om de verschillende zonblootstellingen te ervaren.
Bekijk de woningen die PURE Real Estate Ibiza momenteel aanbiedt.
Stap 3 Controles
Zodra uw interesse in een onroerend goed is gewekt, selecteert u een lokale advocaat die bekend is met de Spaanse vastgoedwetgeving.
Vraag uw makelaar naar de papieren van het onroerend goed:
- een recent uittreksel van het Nationaal Eigendomsregister (nota simple)
- een recent uittreksel van het kadaster
- de toestemming om in het huis te wonen (cedula de habitabilidad)
- het notariële contract van de vorige verkoop van dat onroerend goed (escritura)
- kopie van de laatst betaalde onroerendgoedbelasting
- kopie van de rekeningen van nutsbedrijven: elektriciteit en water
- eventuele toeristische vergunning (vakantieverhuur op korte termijn) Afhankelijk van de eisen van de verkoper kan je makelaar je vragen een Letter Of Intent (LOI) af te geven zodat hij een kopie van de documenten kan overhandigen. Deze LOI kan een korte en eenvoudige e-mail zijn met vermelding van: de naam van de woning, de makelaar die de woning aan je heeft voorgesteld en je interesse om de woning binnen afzienbare tijd te kopen. Hoe dan ook, zodra je de documenten hebt, geef je ze aan je advocaat die de papieren in detail zal controleren en de geldigheid ervan zal certificeren. Je kunt je advocaat ook vragen contact op te nemen met de advocaat van de verkoper om de juridische documenten van het onroerend goed op te vragen. Je advocaat zal controleren: - of de woning voldoet aan de bouwvoorschriften, evenals eventuele uitbreidingen of wijzigingen die na de oorspronkelijke bouwvergunning zijn gebouwd.
- de eigendomsbewijzen van de verkoper om onder andere het eigendom, de lasten en de nauwkeurige beschrijving van het eigendom te bevestigen.
- alle geregistreerde schulden, lasten, pandrechten en bezwaringen in het kadaster, en de situatie van het eigendom met betrekking tot onroerendgoedbelasting en gemeenschapskosten, en alle andere lopende kosten.
- dat de verkoper het laatste en huidige ontvangstbewijs voor de gemeentebelasting (IBI) heeft overgelegd.
Stap 4 - Plaats je bod Zodra je advocaat het ermee eens is dat je gekozen woning legaal is, kun je een bod uitbrengen op de vraagprijs, onder voorwaarden van een contract. Duimen dat de verkoper je bod accepteert!
Stap 5 - NIE nummer aanvragen Nu je bod is geaccepteerd door de verkoper, moet je, als je niet in Spanje woont, een Spaans NIE nummer (Identificatienummer voor Buitenlanders) aanvragen. Dit is verplicht bij de aankoop van een woning om als eigenaar te worden ingeschreven in het kadaster. Je moet het NIE nummer persoonlijk aanvragen en verkrijgen op het politiebureau, tenzij je iemand een volmacht geeft om namens jou op te treden, zoals je advocaat of een accountantskantoor (gestoria). Let op: het NIE nummer betekent niet dat je op Ibiza woont, en je NIE is geen sofinummer om een uitkering te krijgen.
Stap 6 - Een onderhands contract opstellen Het is nu tijd om de betalingsvoorwaarden te bepalen. Je advocaat zal een onderhands contract opstellen dat zal worden ondertekend met de verkoper. Op dat moment wordt er een aanbetaling gedaan door jou, de koper. Het bedrag dat wordt betaald bij de ondertekening van een onderhands koopcontract is normaal gesproken 10% van de verkoopprijs.
In Spanje wordt de koopprijs normaal gesproken rechtstreeks aan de verkoper betaald in een bankwissel vanaf je Spaanse bankrekening. Voor de aanbetaling kan gebruik worden gemaakt van een geblokkeerde bankrekening of rekeningen van de notaris of advocaat. Er zijn verschillende soorten mogelijke privécontracten:
- Optie tot koop' contract, waarbij de verkoper verplicht is om te verkopen en de koper kan kopen maar niet verplicht is om te kopen, hoewel hij de aanbetaling verliest.
- Privé-aankoopcontract", dat beide partijen bindt. De verkoper kan de koper verplichten de koop te voltooien
- een aanbetalingscontract "Arras Penitenciales", waarbij de koper de aanbetaling verliest als hij zich terugtrekt, en als de verkoper zich terugtrekt moet hij de koper het dubbele van de aanbetaling terugbetalen. Het is belangrijk dat dit onderhandse contract alle noodzakelijke bepalingen bevat om je rechten als koper te behouden. Het contract voorziet normaal gesproken in een termijn van één tot drie maanden voor de voltooiing en de ondertekening van de openbare akte bij een notaris, waarbij het saldo van de aankoop wordt betaald en het onbezwaarde eigendom wordt verleend. Het geld voor de betaling van de belastingen en onkosten van de aankoop wordt normaal gesproken overgemaakt naar de rekening van de advocaat van de koper, die voor deze betalingen zal zorgen na voltooiing van de aankoop. Zodra er overeenstemming is bereikt met u en uw advocaat, wordt uw contractvoorstel ter controle naar de advocaat van de verkoper gestuurd. Er kunnen enkele wijzigingen worden gevraagd door de verkoper, die zullen worden behandeld door uw advocaat. Als de verkopende partij akkoord gaat, heb je een deal!
Stap 7 - Een Spaanse rekening openen Als koper moet je een bankrekening openen in Spanje, waar je het geld voor de aankoop naartoe stuurt. Houd er rekening mee dat, volgens het Europese anti-witwasproces, je bank, je advocaat en de notaris wettelijk verplicht zijn om de herkomst van het geld voor de aankoop van onroerend goed te controleren. Een proces dat ook bekend staat als KYC "ken uw klant".
Stap 8 - Tot slot: afspraak bij de notaris voor de verkoop!
Verandering van eigenaar
Na een succesvolle ondertekening en betaling bij de notaris, zal je advocaat de eigendomsoverdracht laten registreren. Om de openbare koopakte te laten registreren, moeten alle relevante belastingformulieren worden ingevuld en betaald aan de Spaanse belastingdienst. Hier volgt een overzicht van de belastingimplicaties en -kosten:
Als BTW van toepassing is, dan is de ITP overdrachtsbelasting niet van toepassing. BTW - Belasting Toegevoegde Waarde Voor elk nieuw gebouw, als eerste bewoning, is er een BTW van 10%. Voor tweedehands onroerend goed is er geen extra btw omdat deze al een keer in rekening is gebracht bij de eerste ingebruikname. ITP - Overdrachtsbelasting
Op Ibiza is de overdrachtsbelasting ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) een progressieve schaal van 8% tot 10%, afhankelijk van de verkoopprijs (volgens het verkoopcontract):
Van 0 tot 400.000 8%
Van 400.001 tot 600.000 9%
Vanaf 600.001 10% In het geval van de aankoop van een perceel is de te betalen belasting 21% btw, met bepaalde uitzonderingen. Houd er rekening mee dat het belastingkantoor een taxatie kan uitvoeren als de verkoopprijs geacht wordt onder de fiscale waarde te liggen.
Notaris- en kadasterkosten
Dit moet ongeveer tussen de 2.000 en 6.000 euro in totaal zijn. Dit hangt af van de waarde van de aankoop en het aantal pagina's en de complexiteit van de notariële akte.
Belasting voor de "Plusvalía Municipal" - Vermogenswinstbelasting CGT
Dit is een lokale belasting die door de verkoper wordt betaald op basis van de waardestijging van het onroerend goed. Als de verkoper niet in Spanje woont, is het raadzaam voor de koper om deze belasting in te houden op de aankoopprijs en aan het belastingkantoor te betalen op rekening van de verkoper. NIEUWS: op 26 oktober 2021 heeft het Constitutionele Hof van Spanje enkele artikelen van de lokale belastingwet nietig verklaard. Het heeft met name de artikelen met betrekking tot de manier waarop deze belasting wordt berekend als ongrondwettelijk geclassificeerd. Er zijn nu twee methoden om de belasting te berekenen en de verkoper kan het berekeningssysteem kiezen dat hem financieel het meeste voordeel oplevert:
- Objectief mechanisme: de berekening is het verschil tussen de kadastrale waarde van het onroerend goed in het jaar van aankoop en de waarde in het jaar van verkoop.
- Reëel mechanisme: de berekening is het verschil tussen het aankoopbedrag en het verkoopbedrag. Dus hoeveel? De belastingcoëfficiënten worden individueel bepaald door elke gemeente, ze variëren naargelang de jaren die verstreken zijn tussen de aankoop en de verkoop. Hoewel elk gemeentebestuur vrij is om ze vast te stellen, mogen ze de limieten die zijn vastgesteld door de schatkist niet overschrijden.
Roerende voorheffing verkoper
Als de verkoper geen ingezetene is van Spanje, moet de koper 3% van de aankoopprijs inhouden en binnen 30 dagen betalen aan het belastingkantoor, als vergoeding voor de vermogenswinstbelasting van de verkoper. Als de verkoper geen winst heeft gemaakt, of een lagere winst dan het ingehouden bedrag, zal hij de terugbetaling terugvragen aan het belastingkantoor.
Stap 9 - Jaarlijkse onderhoudskosten en belastingen De laatste stap is het wijzigen van de nutscontracten voor diensten en leveringen van de woning op jouw naam, evenals de onroerende voorheffing, waarbij je automatische afschrijvingen van alle betalingen op je Spaanse bankrekening instelt. Jaarlijkse onderhoudskosten en belastingen zodra de woning is gekocht: Inkomstenbelasting als niet-ingezetene Als niet-ingezetene in Spanje betaal je inkomstenbelasting in Spanje. Dit is een veronderstelde inkomstenbelasting, die jaarlijks voor het einde van elk jaar wordt betaald, ervan uitgaande dat de woning niet is verhuurd. De belasting wordt berekend over het aantal dagen dat de woning het afgelopen jaar in bezit is geweest. De belasting is gelijk aan 1,1% van de kadastrale waarde. Als het pand is verhuurd, is het belastingtarief voor niet-ingezetenen 19% voor inwoners van de EU/EER-landen en 24% voor inwoners van andere landen. Deze belasting moet na elk kwartaal voor de 20e van het volgende kwartaal worden betaald (20 januari, 20 april, 20 juli en 20 oktober).
Vermogensbelasting
De vermogensbelasting wordt berekend over de aankoopprijs (als dit bedrag hoger is dan de taxatiewaarde van het gemeentehuis, wat in 99% van de gevallen het geval is). Als je een hypotheek hebt afgesloten, is de belasting gebaseerd op de nettowaarde van het onroerend goed in Spanje: aankoopprijs na aftrek van de hypotheek. De eerste 700.000 € zijn vrijgesteld van de belasting. Vanaf dan is er een progressieve schaal die begint bij 0,2% en oploopt tot 2,5% als volgt:
Tot 700.000 € belastingvrij (0%) van 700.000 € tot 867.129 € de belasting is 0,2% over het deel boven 700.000 € van 867.129 € tot 1.034.252 € de belasting is 0,3% over het deel boven 700.000 € van 1.034.252 € tot 1.368.499 € de belasting is 0,5% over het deel boven 700.000 € van 1.368499 € tot 2.036.999 € de belasting is 0,9% over het deel boven 700. 000 € van 2.036.999 € tot 3.373.999 € bedraagt de belasting 1,3% voor het gedeelte boven 700.000 € van 3.373.999 € tot 6.047.998 € bedraagt de belasting 1,7% voor het gedeelte boven 700.000 € van 6.047.998 € tot 11.395.996 € bedraagt de belasting 2,1% voor het gedeelte boven 700.000 € vanaf 11.395.996 € en hoger bedraagt de belasting 2,5% voor het gedeelte boven 700.000 € Onroerendezaakbelasting - IBI
De gemeentebelasting IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) is afhankelijk van de kadastrale waarde van je woning. De belasting wordt jaarlijks in september betaald. Het belastingtarief wordt bepaald door elke gemeenteraad (ajuntamiento). Het tarief is hetzelfde voor alle eigendommen binnen een gemeente. Reken op een belasting van ongeveer € 1.500 per jaar voor een huis met een waarde van twee miljoen euro. Afvalophaaldienst Tot slot is er de gemeentelijke huisvuilophaaldienst. Dit is een kleiner bedrag dat één keer per jaar wordt betaald en ligt rond de € 200 tot € 300 per villa en minder voor een appartement.
Opstalverzekering Spaanse huiseigenaren zijn wettelijk verplicht een opstalverzekering af te sluiten die de waarde van hun huis dekt. Een levensverzekering is niet verplicht, maar veel kredietverstrekkers eisen dat leners een levensverzekering afsluiten die voldoende is om het uitstaande hypotheeksaldo af te betalen.
Je kunt ook overwegen om een hypotheekverzekering af te sluiten, die je beschermt als je de hypotheekbetalingen niet kunt doen. Het hebben van een actieve levensverzekering en een hypotheekverzekering voordat je een hypotheek aanvraagt, kan toegang geven tot betere rentetarieven.
De belangrijkste opmerkingen zijn:
- De juiste juridische documentatie is de sleutel tot een succesvolle aankoop van een onroerend goed op Ibiza
- Er zijn verplichte belastingen om een eigendom te kopen en te behouden op Ibiza.
Je zou nu klaar moeten zijn om vol vertrouwen een eigendom te kopen op Ibiza. We wensen alle kopers een vlot proces en daarna veel gelukkige uren genietend van Ibiza in hun nieuwe eigendom!
Neem gerust contact met ons op als je vragen hebt, we helpen je graag verder.
Disclaimer - Geen beleggingsadvies
Let op de volgende belangrijke informatie: PURE Real Estate Ibiza is geen beleggingsadviseur. Wij zijn niet gereguleerd door de Financial Services Authority. Onze artikelen en inhoud zijn een discussieforum over onroerend goed. Wij raadplegen, publiceren en bespreken openbare informatie. Dit is geen plaats voor het geven of ontvangen van financieel advies, advies over investeringsbeslissingen of fiscaal of juridisch advies. Geen enkele inhoud van onze artikelen vormt - of moet worden opgevat als - een aanbeveling om financiële transacties aan te gaan of om deel te nemen aan een van de beleggingsstrategieën die in onze inhoud worden gepresenteerd.
Bezoek voor meer informatie over Vastgoed in Ibiza onze website: www.pureibiza.com
Neem gerust contact met ons op, we beantwoorden graag al uw vragen!
